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2024.05.21
市街化調整区域｜メリット・デメリットやお客様の実体験【岡山注文住宅コラムVol.043】
岡山県の県南エリア【岡山市北区、中区、南区、東区、倉敷市、瀬戸内市、赤磐市、早島町、総社市、玉野市】で高性能住宅と自然素材にこだわり、健康で快適な注文住宅をご提案している工務店、SANKOの家です。
皆さん、家を建てる場所を選ぶ際に、市街化調整区域という言葉を耳にしたことはありませんか？
この記事では、市街化調整区域について詳しく解説し、そのメリットとデメリット、購入時の注意点などをお伝えします。
この記事を読むことで、市街化調整区域がどのような場所なのか、どんな利点や問題があるのかが分かり、より良い土地選びの参考になるでしょう。
特に、岡山で新築住宅を検討されている方々は、ぜひ最後まで読んでみてくださいね！
目次
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制し、自然環境や農地を保護するために指定されたエリアです。
この区域内では、都市開発や大規模な建築物の建設が厳しく制限されています。
一方、市街化区域は逆に市街地として開発が推奨されるエリアです。
市街化調整区域は、主に農地や森林などの自然環境を維持することを目的としています。
例えば、岡山市や倉敷市の郊外には多くの市街化調整区域があり、これらの地域では都市部に比べて緑豊かな景観が広がっています。
市街化調整区域のメリット
市街化調整区域のメリット①相場より安く買える
市街化調整区域の土地は、一般的に市街化区域の土地よりも安価です。
開発が制限されているため、地価が抑えられており、予算を抑えつつ広い土地を手に入れることができます。
土地の購入費用を抑えられるため、建築費用に多くの予算を割り当てることができるのも大きなメリットです。
これにより、理想の注文住宅を建てる際に、より高性能で快適な設備を導入することが可能になります。
市街化調整区域のメリット②日当たりが良い土地が多い
市街化調整区域は自然環境が豊かで、隣接する建物が少ないため、日当たりが良い土地が多いです。
南向きの土地を選べば、一日中太陽の光を取り入れることができ、暖かく快適な住環境を実現できます。
例えば、広い敷地内に建物が少ない土地だと、家全体が明るく、開放感があります。
これにより、冬場でも日差しを十分に取り入れることができ、暖房費の節約にも繋がります。
市街化調整区域のメリット③交通量や騒音が少ない
市街化調整区域は都市部から離れた場所が多く、交通量が少ないため、静かで落ち着いた生活を送ることができます。
お子様がいるご家庭や、静かな環境で暮らしたい方には最適です。
夜も非常に静かで、自然の音を楽しむことができます。
また、交通量が少ないため、子供たちが外で遊ぶ際の安全性も高まります。
家の前の道路を心配することなく、安心して外で遊ばせることができるのは、大きな安心材料です。
市街化調整区域のメリット④税金が安い
市街化調整区域では、固定資産税や都市計画税が低く設定されていることが多いです。
これは、市街化区域に比べてインフラ整備の負担が少ないためです。
市街化調整区域によっては、市街化区域に比べて税負担が約20%低いケースもあります。
税金が安いことで、長期的な経済的負担を軽減できるのも魅力の一つです。
特に、新築住宅を建てる際には、初期費用だけでなく、将来的な維持費用も考慮する必要があります。
市街化調整区域のデメリット
市街化調整区域のデメリット①新築や建て替えが制限される
市街化調整区域では、新築住宅の建設や建て替えが厳しく制限されています。
許可を得るためには、農地転用や特定用途の認可が必要です。
この手続きが煩雑で時間がかかるため、計画通りに進まない可能性があります。
例えば、農地を宅地に転用するためには、農地法に基づく許可が必要であり、地域の農業委員会との協議が必要です。
この手続きがスムーズに進まない場合、 建築計画が大幅に遅れる こともあります。
1年～3年かかることもあり、その間に 建築資材が高騰すると、契約後に追加費用が発生 してしまいます。
市街化調整区域のデメリット②商業施設が周りにできにくい
市街化調整区域では、商業施設の建設も制限されています。
そのため、買い物や外食に不便を感じることがあります。
例えば、瀬戸内市の市街化調整区域では、最寄りのスーパーまで車で20分以上かかる場合もあります。
このため、日常的な買い物やレジャーを楽しむためには、車が必須となります。
公共交通機関が発達していない地域では、車の維持費用も考慮する必要があります。
市街化調整区域のデメリット③インフラが整っていない
市街化調整区域では、上下水道やガスなどのインフラが未整備のことが多いです。
これらを整備するためには、追加の費用や手間がかかります。
例えば、早島町の市街化調整区域では、井戸水を利用している家庭も多く、上下水道の引き込みに数十万円の費用が必要です。
インフラ整備が不十分な場合、生活の利便性に影響が出ることがあります。
特に、上下水道やガスの整備が必要な場合、その費用や工事期間を十分に考慮する必要があります。
市街化調整区域のデメリット④資産価値が上がる可能性が低い
市街化調整区域では、将来的な開発が見込まれにくいため、土地の資産価値が上がる可能性が低いです。
特に、長期的に住むことを考えている場合は、資産価値の動向を注意深く見極める必要があります。
例えば、岡山市の市街化調整区域にある土地は、都市部に比べて資産価値の上昇が見込めないため、将来的な売却を考える場合には慎重な判断が求められます。
市街化調整区域を買わない方がいいケース
市街化調整区域は魅力的な面もありますが、次のようなケースでは購入を避けた方が良いでしょう。
- 短期間で資産価値の上昇を期待している場合
- 商業施設や公共施設へのアクセスを重視する場合
- 迅速に新築や建て替えを行いたい場合
- インフラ整備にかかる費用や手間を避けたい場合
例えば、家族の成長に合わせて住み替えを検討している場合、市街化調整区域の土地は資産価値の上昇が見込めないため、不利になることがあります。
また、公共交通機関の利用が重要な家庭にとっても、市街化調整区域は不便な場所が多いです。
市街化調整区域の調べ方
市街化調整区域かどうかを調べる方法は、市役所や町役場の都市計画課で確認することができます。
また、インターネットで公開されている都市計画図を閲覧することも有効です。
例えば、岡山市のウェブサイトでは、都市計画図を無料で閲覧できるサービスがあります。
具体的な手順としては、まず市役所の都市計画課に電話して、目的の地域が市街化調整区域に該当するかを確認します。
また、都市計画図を閲覧し、自分の目で確認することも重要です。
市街化調整区域を購入したお施主様の実例
実際に市街化調整区域に家を建てたお施主様の実例を紹介します。
岡山市にお住まいのH様は、市街化調整区域の静かで広々とした土地を気に入り、SANKOで建築をご決断。
2022年7月に建物本体価格2800万円でご契約くださいました。
ですが、土地が着工出来るまでに1年半もかかってしまい、その間に資材の高騰が重なってしまったのです。
契約金から70万円も建築費用が高くついてしまいました。
絶対とはいいませんが、市街化調整区域にはリスクもあるということです。
2019年からのコロナ渦や、戦争が起こっている現在の世界情勢をみていると何が起きるか分からない状況です。
日本は輸入に頼っているため、資材や物の価格が高騰しています。
今後も市街化調整区域で待っている間に建築費用がどんどんかさんでいく可能性があるのです。
まとめ
市街化調整区域は、自然豊かで静かな環境を提供し、相場より安価に広い土地を購入できるなどのメリットがあります。
しかし、新築や建て替えの制限、商業施設やインフラの未整備などのデメリットも存在します。
市街化調整区域の土地を購入する際には、これらの点を十分に理解し、慎重に判断することが重要です。
岡山で新築住宅をご検討していらっしゃる方はモデルハウスにお越しください。
HEAT20 G3ランクの暖かく、居心地の良い空間です。冬の高性能住宅を是非ご体感に来てみてくださいね。
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